Świadectwo charakterystyki energetycznej: kiedy jest potrzebne i ile jest ważne

Sprzedajesz mieszkanie po rodzicach albo wynajmujesz kawalerkę studentom i słyszysz od notariusza albo od najemcy pytanie o świadectwo energetyczne. To nie jest formalność wymyślona przez biuro nieruchomości. Obowiązek wynika z ustawy, obejmuje większość mieszkań i domów, a kupujący ani najemca nie mogą się go zrzec, nawet jeśli bardzo chcą szybko podpisać umowę.

Świadectwo jest obowiązkowe przy sprzedaży i przy najmie

Świadectwo charakterystyki energetycznej określa, ile energii potrzebuje budynek albo lokal na ogrzewanie i wentylację, ciepłą wodę, chłodzenie, a w budynkach niemieszkalnych także na oświetlenie. Ministerstwo Rozwoju i Technologii wyjaśnia, że sporządza się je wtedy, gdy budynek albo jego część, na przykład mieszkanie lub lokal użytkowy, ma zostać sprzedany lub wynajęty. Kto mieszka u siebie i niczego nie sprzedaje ani nie wynajmuje, świadectwa mieć nie musi.

Obowiązek nie jest nowy. Stał w ustawie o charakterystyce energetycznej budynków już w 2015 roku, a wcześniej w Prawie budowlanym. Od 28 kwietnia 2023 roku zmieniło się jednak to, jak się go egzekwuje, i to właśnie wtedy wiele osób usłyszało o nim po raz pierwszy.

Notariusz odnotowuje przekazanie, a brak świadectwa grozi grzywną

Ustawa o charakterystyce energetycznej budynków mówi wprost, co i kiedy trzeba przekazać. Przy sprzedaży właściciel wręcza kupującemu świadectwo w chwili sporządzania aktu notarialnego. Przy najmie wynajmujący daje najemcy kopię świadectwa papierowego albo wydruk elektronicznego w chwili zawarcia umowy. Jeśli transakcja dotyczy jednego mieszkania, świadectwo ma dotyczyć tego mieszkania, a nie całego bloku.

Notariusz zapisuje w akcie, że świadectwo zostało przekazane. Jeżeli go nie ma, poucza sprzedającego o karze grzywny za niewykonanie obowiązku. Kara wynika z przepisów karnych tej samej ustawy, a sprawy rozstrzyga się w trybie przepisów o wykroczeniach. Kupujący i najemca nie mogą zrzec się prawa do otrzymania świadectwa, więc zapis w umowie w rodzaju „strony rezygnują ze świadectwa” nie zwalnia z obowiązku.

Świadectwo jest ważne 10 lat, chyba że przeprowadzisz remont

Dokument jest ważny przez 10 lat od sporządzenia. Traci ważność wcześniej, jeśli po robotach budowlanych albo instalacyjnych zmieniła się charakterystyka energetyczna budynku lub lokalu. Ministerstwo podaje jako przykłady wymianę okien, wymianę źródła ciepła i docieplenie budynku. Kto przed sprzedażą wymienił piec albo okna, powinien więc zamówić nowe świadectwo, nawet jeśli poprzednie ma kilka lat.

Świadectwa sporządzone przed 28 kwietnia 2023 roku zachowują ważność przez okres, na jaki je wystawiono.

Kto może je wystawić i w jakiej formie

Świadectwo sporządza wyłącznie osoba wpisana do wykazu uprawnionych, który prowadzi minister właściwy do spraw budownictwa. W Polsce takich specjalistów jest ponad 20 tys., a wykaz uprawnionych można przeszukać w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków. Kto sporządza świadectwo bez wpisu, podlega grzywnie tak samo jak sprzedawca, który go nie przekazał.

Dokument ma postać papierową z numerem nadanym w centralnym rejestrze i podpisem osoby uprawnionej albo, od kwietnia 2023 roku, postać elektroniczną z tym samym numerem i podpisem kwalifikowanym, zaufanym lub osobistym. Numer z rejestru to najprostszy sposób, żeby sprawdzić, czy świadectwo w ogóle istnieje w systemie.

Kogo obowiązek nie dotyczy

Ustawa zwalnia z obowiązku między innymi budynki:

• wolnostojące o powierzchni użytkowej poniżej 50 m²,
• mieszkalne, używane nie dłużej niż 4 miesiące w roku, na przykład domki letniskowe,
• objęte ochroną zabytków,
• używane jako miejsca kultu,
• przemysłowe i gospodarcze bez instalacji zużywających energię, poza wbudowanym oświetleniem.

Osobny przypadek to nowy dom. Inwestor dołącza świadectwo do zawiadomienia o zakończeniu budowy albo do wniosku o pozwolenie na użytkowanie. Nie musi tego robić, jeśli budował dla siebie dom o powierzchni zabudowy do 70 m², ale przy późniejszej sprzedaży albo najmie i tak przekazuje świadectwo lub jego kopię.

Świadectwo na ścianie: tylko w dwóch rodzajach budynków

Kto kupił albo wynajął mieszkanie i dostał świadectwo, nie musi go nigdzie zgłaszać ani wywieszać. Wystarczy przechowywać je razem z aktem notarialnym albo umową najmu. Obowiązek umieszczenia kopii w widocznym miejscu dotyczy tylko budynków o powierzchni użytkowej ponad 250 m², w których sądy, prokuratura albo urzędy obsługują interesantów, oraz budynków ponad 500 m², w których świadczy się usługi dla ludności, o ile świadectwo zostało już sporządzone.

Wskaźniki ze świadectwa trafiają do ogłoszenia

Jeśli świadectwo zostało sporządzone, ogłoszenie o sprzedaży albo najmie musi zawierać wskaźniki rocznego zapotrzebowania na energię: użytkową, końcową i nieodnawialną energię pierwotną, udział odnawialnych źródeł energii oraz jednostkową emisję CO2. Obowiązek dotyczy także pośrednika, który publikuje ogłoszenie na zlecenie właściciela.

Dla kupującego i najemcy te liczby są najbardziej praktyczną częścią dokumentu. Im niższe zapotrzebowanie na energię końcową, tym mniej zapłacisz za ogrzewanie i ciepłą wodę. To istotna pozycja, bo w koszyku, z którego GUS liczy inflację, użytkowanie mieszkania razem z energią ma ponad jedną piątą wagi, o czym piszemy w tekście o tym, jak GUS liczy inflację.

Wynajmujesz lokal na firmę? Zasady są te same

Obowiązek obejmuje także lokale użytkowe. Jeśli zakładasz działalność i wynajmujesz biuro albo punkt usługowy, możesz żądać od wynajmującego wydruku albo kopii świadectwa przy podpisaniu umowy. Formalności samej firmy opisujemy w tekście o tym, jak założyć jednoosobową działalność.

Ogłoszenia o mieszkaniach i lokalach wiszą w dużych serwisach sprzedażowych, a według CERT Polska serwisy sprzedażowe należą do marek, pod które oszuści podszywają się najczęściej. Zanim wpłacisz kaucję albo zaliczkę, sprawdź, czy strona i wiadomość są prawdziwe. Jak to zrobić, wyjaśniamy w tekście o fałszywych SMS-ach i stronach udających bank.